"老舊小區(qū)改造”什么來頭
上月,國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議,指出:“要加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造,加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度。”
此次會(huì)議關(guān)于舊改的措辭,連用“加大”、“加快”。“舊改工程”的受重視程度,讓各行各業(yè)都嗅到了不同尋常的味道。一時(shí)間,“舊改”成為民生大熱詞。
伴隨熱度的提高,很多人不禁疑問:“舊改”到底是什么?
提到舊改,相信不少人會(huì)不由自主地想到棚改,也會(huì)有人認(rèn)為二者是同一性質(zhì)。
這其實(shí)是一種誤解。
雖說棚改與舊改二者之間同屬于舊城改造范疇,但還是存在本質(zhì)的區(qū)別。
舊改和棚改區(qū)別在哪?
不同于棚改的“拆除重建”,舊改是在既有基礎(chǔ)上“升級(jí)改造”。簡(jiǎn)單來說,舊改是對(duì)老破小建筑“面子”到“里子”的綜合整治。比如,給建筑重新粉刷外墻,加裝建筑保溫層,加裝電梯,發(fā)展周邊的商業(yè)和便民服務(wù)等多樣社區(qū)服務(wù)。
和棚改相比,當(dāng)下舊改的優(yōu)勢(shì)更明顯。因?yàn)椋锔耐顿Y一般落地周期為一年以上,而舊改在半年內(nèi)就能完成,周期短,能迅速轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力。
如何概括2020年的“舊改工程”?
兩個(gè)詞:“加速度”、“大規(guī)模”
實(shí)際上,舊改并不是意見新鮮事。這個(gè)政策早在2015年就被提及,2018年試點(diǎn),2019年中央財(cái)政撥付300億專項(xiàng)資金。
2020年,中央開始“加碼”。從中央到地方都在大力推進(jìn),計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè),涉及居民近700萬戶,比去年增加一倍。
同時(shí)地方有關(guān)“舊改”的規(guī)劃,也紛紛開啟“加速度”。
杭州今年將實(shí)施老舊小區(qū)綜合改造四年計(jì)劃。截止3月底,杭州今年計(jì)劃改造實(shí)施的300個(gè)小區(qū)已有13個(gè)項(xiàng)目實(shí)際開工,165個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入招投標(biāo)階段。
今年湖南省政府報(bào)告,將開工改造1000個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)列入民生實(shí)事重點(diǎn)項(xiàng)目。
今年廣東省印發(fā)通知,提出抓緊謀劃老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。
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按這個(gè)節(jié)奏看,“舊改工程”2020年起將大規(guī)模上量。
“舊改”背后藏著大生意
“舊改”涉及多項(xiàng)領(lǐng)域,背后藏著巨大市場(chǎng)需求。住建部目前初步將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容分為基本類、提升類及完善類。
基本類:與居民生活直接相關(guān)的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施、垃圾分類配套設(shè)施、加裝電梯等。
提升類:包括搭建公共活動(dòng)場(chǎng)地,有條件的地方配建停車場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等。
完善類:在前二者的基礎(chǔ)上,建設(shè)“完整社區(qū)”。包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、家政、快遞等設(shè)施。
“舊改”的量有多大,威力有多猛?
據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示,目前全國(guó)共有老舊小區(qū)17萬個(gè),建筑面積約40億平方米。經(jīng)測(cè)算,老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)空間有望達(dá)到5萬億元。如果改造期為5年,每年可貢獻(xiàn)1萬億投資額。
另外,居民自發(fā)進(jìn)行戶內(nèi)二次裝修,或帶動(dòng)市場(chǎng)空間進(jìn)一步提升。
大約有多少?我們來推算一下。
據(jù)資料,老舊小區(qū)改造中進(jìn)行戶內(nèi)二次裝修的比例約為20%-30%。目前市場(chǎng)新屋裝修的費(fèi)用約為10萬元/戶,由于二次裝修相對(duì)裝修強(qiáng)度較低,我們假設(shè)二次裝修費(fèi)用約為5萬元/戶。
可以算出,自發(fā)裝修市場(chǎng)空間或達(dá)0.6萬億。
也就是說,“舊改工程”規(guī)?;蜻_(dá)5萬億+,投資潛力巨大。
建材、電梯、物業(yè)管理、停車設(shè)備等行業(yè)有望直接受惠
老舊小區(qū)改造的核心需求是基礎(chǔ)設(shè)施翻新、加裝電梯、配建停車場(chǎng)、物管等,相關(guān)行業(yè)有望直接受益。
01丨建材行業(yè)
老舊小區(qū)改造主要涉及有水泥、防水卷材、外墻保溫材料、管材、涂料等建材行業(yè)。
據(jù)估算,老舊小區(qū)屋面防水改造將帶來300億防水建材需求
節(jié)能改造及屋面板更換帶來約180億保溫材料需求
住房給排水及小區(qū)熱力污水改造帶來約150億管材需求
節(jié)能改造及抗震加固有望催生100億外墻涂料需求,若內(nèi)墻全部重涂,將新增400億元建筑涂料需求。
02丨電梯行業(yè)
經(jīng)了解,目前大量老舊小區(qū)基本沒有電梯配套。居民對(duì)電梯安裝的需求迫切,電梯行業(yè)有望持續(xù)受惠。據(jù)估算,若老舊小區(qū)全部加裝電梯,預(yù)計(jì)可帶動(dòng)約223萬部電梯需求,新增投資或超2萬億元。
與此同時(shí),多地政府還相繼出臺(tái)補(bǔ)貼政策,推動(dòng)電梯安裝工程。
浙江發(fā)布文件,每加裝一臺(tái)電梯,政府補(bǔ)貼資金最高達(dá)25萬元
江西吉安宣布,每加裝一臺(tái)電梯給予10萬元獎(jiǎng)補(bǔ)
青海發(fā)布,每加裝一臺(tái)電梯補(bǔ)貼15萬元
北京住建委明確,老樓加裝電梯,2/3業(yè)主同意且其他業(yè)主不持反對(duì)意見,就可加裝電梯。
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03丨物管行業(yè)
老舊小區(qū)改造將涉及17萬個(gè)小區(qū),其中大量小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理。如此龐大的“舊改”存量擺在面前,無疑給物管行業(yè)帶來了更大發(fā)展空間。
各地政府對(duì)舊改后續(xù)的物業(yè)管理十分重視,陸續(xù)出臺(tái)了扶持政策。
例如,鄭州每月補(bǔ)貼不少于0.3元/月/平方米(不少于3年)
石家莊市年平均補(bǔ)貼0.2元/月/平方米(3年)
山東省各地平均補(bǔ)貼0.2元/月/平方米
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04丨停車設(shè)備行業(yè)
經(jīng)了解,全國(guó)上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個(gè)。我們可以算筆賬,假設(shè)30%小區(qū)迫切需要加裝立體停車設(shè)備,平均設(shè)備價(jià)格按照2萬來算。那么舊改帶來的停車設(shè)備需求,是2000億的市場(chǎng)空間。
來源:貓招建材
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